Die perfekte Immobilie! Oder doch nicht? Wann sollten deine Alarmglocken angehen? Worauf sollte man beim Kauf achten, um nicht in die Falle zu tappen? Welche baulichen Mängel kann auch ein Laie feststellen?
All diese Fragen erläutert Dipl.-Ing. Architekt Thorsten Kaufhold anhand einer realen Geschichte.
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Karin Kaufhold:
Thorsten, ich habe mal wieder eine Frage an Dich.
Ich habe einen Kunden, der ist im Moment auf der Suche nach einer neuen Immobilie zum Vermieten und da kam jetzt die Frage auf, abgesehen von den ganzen Zahlen, passen die Mieten und so weiter, worauf muss der denn baulich achten? Hast Du da vielleicht ein paar Tipps für mich, wie der eine gute Immobilie finden kann, also die baulich in Ordnung ist?
Bloß nicht kaufen!
Thorsten Kaufhold:
Immobilienkauf – Vorsicht Falle.
Ich glaube, ich erzähle einfach mal eine Geschichte dazu, weil grundsätzlich würde ich wieder sagen, das, was ich immer sage: nehmt einen Architekten mit, wenn ihr sowas macht, weil die Kosten im Verhältnis zu dem, was ich ausgebe, bewegen sich irgendwo im Promillebereich.
Ich habe einen Kunden gehabt, einen Arzt, für den sollte ich mal die Praxis umgestalten, das hat dann nicht funktioniert, weil der Vermieter gesagt hat, nee, will ich nicht und ein Jahr später rief er mich an und sagte, ja, er überlegt, zu bauen.
Dann hat er kein Grundstück gekriegt. Dann hat er mich angerufen und hat gesagt, Herr Kaufhold, hier haben wir was gefunden. Das möchten wir gerne kaufen, die Lage gefällt uns und das ist einfach schön und das war damals eine sehr beliebte Gegend, wo alle ganz wild darauf waren, da ein Haus zu haben und dann habe ich gesagt, klar, kann ich mitkommen, gucke ich mir an.
Ja, er sagte, ich möchte dann vielleicht auch noch ein bisschen mit Ihnen was umbauen oder anbauen, mal gucken. Ja, habe ich gesagt, machen wir. Dann haben wir uns am nächsten Tag da vor Ort getroffen, sind mit dem Besitzer durch das Haus gelaufen, ich habe mir das alles angeguckt, ich halte mich da immer sehr zurück, also ich speichere das einfach nur ab.
Dann sind wir nachher rausgegangen nach der Besichtigung, wir waren fertig, sind rausgegangen, haben vor der Tür gestanden, waren alleine und dann guckte mich das Ehepaar ganz erwartungsvoll ein und sagte, und, was sagen Sie? Und ich habe die angeguckt und habe gesagt, bloß nicht kaufen, bloß nicht. Und denen fiel beiden das Grinsen aus dem Gesicht.
Unsere Zusammenarbeit beginnt am Anfang der Veränderung.
Als erfahrener Architekt und international zertifizierter Feng Shui Berater helfe ich dir, individuelle und inspirierende Räume zu schaffen.
Hübsch gemacht, aber baulich eine Katastrophe
Also die haben wirklich dagestanden, die Züge sind entgleist und haben gesagt, wie, das ist ein Jahr alt, das Haus, das ist vor einem Jahr neu gebaut worden und jetzt sagen Sie nein.
Und dann habe ich gesagt, ich bin völlig schockiert, also mir geht es immer noch schlecht, da ist eine Einrohrheizung drin, was absolute Seltenheit ist, aber ganz billig gemacht, war ein Hinweis darauf, ganz billig gemacht.
Dann habe ich gesehen, dass überall unsauber gearbeitet worden ist, das war alles so huschimuschi schnell gemacht.
Im Keller habe ich gesehen, in dem großen Hobbykeller, hängt die Decke durch, eine Stahlbetondecke, und die so weit durchhängt, wenn ich das schon sehe, wenn ich da reinkomme, die hing ungefähr 15 cm durch und das beim Raum 5 x 5 m, das ist wirklich viel.
Das konnte man so sehen, die war so in alle Richtungen. Dann habe ich gesehen, die Unterverteilung der Elektronik war ganz schlecht gemacht, dann waren die Anschlüsse, Dach, Außenwände waren so schlecht gemacht, dass man zum Teil rausgucken konnte.
Das war ganz, ganz gruselig. Ich habe dann gesagt, nicht kaufen. Ich habe dann noch mit einem Bauunternehmer gesprochen, der zufällig nebenan, das wusste ich, der nebenan ein Haus gebaut hat, als das gebaut worden ist, und der hat mir erzählt, der hat das alles selber gebaut.
Und dass die Decke nur durchhängt, war diesem Bauunternehmer zu verdanken, weil der ist reingegangen, kurz vor dem Betonieren, wollte sich das einfach mal angucken, hat dann gesehen, oh Gott, da standen nur drei Drehstützen drin. Und man braucht für so einen Raum, braucht man keine Ahnung, 20. Er ist auf seine Baustelle gerannt, weil der Betonwagen stand da, er hat zu seinen Leuten gesagt, alle Drehstützen, die wir noch haben, sofort rüber in den Keller drunter stellen.
Der hat noch versucht zu retten, was zu retten war. Und selbst mit dieser Rettungsmaßnahme hing diese Decke dann 15 Zentimeter durch. Ich habe mich dann hingesetzt mit dem Kunden und er hat gesagt, nein, wir haben das Haus gekauft.
Dann habe ich gesagt, wie bitte? Ja, wir haben das gestern gekauft. Ich sage, warum komme ich dann heute mit zum Angucken?
Alarmglocke nicht gehört
Das ist ja völlig witzlos. Ja, der hat zu uns gesagt, wenn wir mit Architekten kommen und uns das angucken, dann verkauft er uns das Haus nicht.
Karin Kaufhold:
Da hätte ja mal die Alarmglocke angehen müssen…
Thorsten Kaufhold:
Ja, also wenn Sie einen Fachmann holen, dann kriegen Sie es nicht. Ja, Dankeschön. Weiß ich Bescheid, die Auskunft reicht.
Der hätte sich so das Geld für einen Architekten gespart. Umdrehen und gehen. Und er hat es aber gekauft, weil die wollten halt unbedingt in der Gegend was haben.
Dann haben wir, das endete damit, dass wir zusammengesessen haben. Ich habe durchkalkuliert, was es kostet, dieses Haus zu sanieren. Und, ich darf jetzt keine Zahlen nennen, aber er hat es nicht günstig gekauft.
Die Sanierung hätte fast noch mal die gleiche Summe gekostet. Man darf Häuser nicht mit bekannten Mängeln verkaufen, ohne sie zu benennen. Er kannte diese Mängel jetzt.
Also wir haben da auch mit einer Anwältin zusammengesessen. Wenn er das Haus jetzt hätte verkaufen wollen, hätte er die Mängel, die ich für ihn gefunden habe, kundtun müssen. Das hätte natürlich den Wert gemindert.
Und selbst alle diese Parameter berücksichtigt, war es so, dass wenn er das für viel Geld weniger verkauft hätte und ein neues Haus gebaut hätte, dass er da günstiger bei weggekommen wäre.
Karin Kaufhold:
Krass. Das ist ja eine heftige Geschichte.
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Für jedermann erkennbare Mängel
Thorsten Kaufhold:
Die haben es behalten. Ich habe es saniert. Ich habe es umgebaut.
Also wir sind da reingegangen. Also ein fertiges, bewohnbares Einfamilienhaus habe ich komplett zurückgebaut auf den Rohbau. Wir haben Heizung-Sanitär rausgerissen, wir haben Elektro rausgerissen.
Also die ganze Technik ist rausgekommen, auch der ganze Innenputz. Und dann sind wir beigegangen, haben das vernünftig wieder aufgebaut. Und wir haben draußen noch ein bisschen was angebaut, aber von den Kosten her war es der reinste Horror.
Also das lohnt sich absolut, da zu gucken. Es gibt halt offensichtliche Mängel, die ich sehe, die auch der Privatmann sieht, wenn Risse in der Wand sind, wenn Fenster kaputt sind, wenn Schimmelflecken da sind, wenn Schimmelflecken im Keller sind. Wenn ich in den Keller gehe und der riecht schon feucht, dieser muffige Kellergeruch.
Oder wenn ich sehe, die Dachziegel liegen nicht ordentlich drauf. Aber dann ist es schon so weit, dass das Haus in so einem schlechten Zustand ist, dass ich das bei der ersten eigenen Besichtigung, die kann man gerne alleine machen, dass man für sich feststellt, geht oder geht nicht. Aber selbst dann ist es immer noch sicherer, wenn man sagt, ich hole mir jetzt noch einen Fachmann, sprich einen Architekten dazu und lasse den einfach nochmal gucken.
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Wenn ich selber denke, das ist nicht so viel, dann wird er auch nicht so viel gucken müssen. Dann wird das auch nicht so teuer werden, wenn er kommt.
Die Chance: Mit Mängeln Rendite steigern
Karin Kaufhold:
Ja, ich denke, aus Vermietersicht oder Investorensicht ist es ja auch so, dass man da, wenn man solche Mängel sieht, auch den Kaufpreis entsprechend noch die Möglichkeit hat, den Kaufpreis zu drücken und das ein bisschen zu sanieren und dann möglicherweise auch besser zu vermieten. Also das kann ja auch durchaus interessant sein, gerade solche Immobilien zu kaufen mit kleinen Mängeln. Aber man muss sie halt kennen und dafür ist der Fachmann wichtig.
Thorsten Kaufhold:
Man muss sie kennen, man muss nur noch gucken, der Fachmann kann auch gucken, ist da alles genehmigt? Das haben wir auch schon gehabt, dass da ein Dreifamilienhaus gekauft worden ist und es war nur ein Zweifamilienhaus genehmigt. Und gerade das ist so ein Fall, wo es extrem schwierig wird, da eine Genehmigung für zu kriegen.
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Das macht alles Sinn, das greift alles ineinander.
Karin Kaufhold:
Ja, deshalb arbeiten wir beide so gut zusammen.
Thorsten Kaufhold:
Genau, mehr Geld kann man nicht verdienen.
Karin Kaufhold:
Ja, super, ich danke dir.
Thorsten Kaufhold:
Gerne.
