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Endlich ist das Haus fertig und ihr könnt einziehen!
Aber halt, damit endet eurer Projekt Hausbau nicht.
Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Warum ihr das Fristende auf keinen Fall verpassen solltet erfahrt ihr in dieser Episode von Menschen und Räume im Gespräch.
Außerdem:
- Was Architekten und Handwerker gern „vergessen“
- Welche Gewährleistungsfrist gilt?
- Wie ein Bauunternehmer sich aus dem Fenster lehnte und 20 Jahre Gewährleistung gab
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Die komplette Episode auf YouTube anschauen:
Hier das Transkript:
Karin Kaufhold:
Hallo und herzlich willkommen bei Menschen und Räume im Gespräch. Neben mir, wie immer, Thorsten Kaufhold, Diplom-Ingenieur Architekt und Feng-Shui-Berater. Und wir wollen heute mal wieder über den Neubau sprechen.
Wenn ich mir so vorstelle, ich würde ein Haus bauen, dann ist ja der Moment, wo ich drauf hinfiebere, der Einzug. Wann kann ich da endlich rein und wie läuft die Zeit bis dahin?
Aber wie ist denn das eigentlich für dich als Architekt? Was ist bei dir wichtig?
Das wird nach dem Einzug oft vergessen
Thorsten Kaufhold:
Als erstes darf ich dich korrigieren: es geht nicht nur um den Neubau, es geht auch um Anbauten oder Umbauten. Also für die gilt genau das Gleiche.
Wichtig ist für mich natürlich auch der Einzugstermin, dass der eingehalten wird, dass die Bauherren planen können, dass sie sagen können, dann gehe ich aus meiner alten Wohnung raus oder aus meinem alten Haus raus, dann komme ich ins neue rein.
Das ist ein ganz wichtiger Zeitpunkt, dass der eingehalten wird. Aber damit endet das Bauen nicht.
Damit endet das Bauen für viele Architekten sehr gerne, weil die „vergessen“ immer eine Leistungsphase.
Die wird auch oft nicht vereinbart mit den Bauherren zusammen, weil das sehr, sehr viel Arbeit für die Architekten macht und man im Verhältnis super wenig Geld dafür kriegt. Das ist die Leistungsphase 9 und die nennt sich „Objektbetreuung und Dokumentation“.
Karin Kaufhold:
Okay, was darf ich mir darunter vorstellen?
Thorsten Kaufhold:
Ja, kann man sich eigentlich gar nicht so viel vorstellen. Also ich würde auch auf den Gedanken kommen, Objektbetreuung, dass das vielleicht was mit Bauleitung zu tun hat. Dokumentation, was soll da noch dokumentiert werden?
Die Dokumentation ist auch schon wichtig, weil in der Dokumentation der Architekt von den ausführenden Firmen eine Liste der Materialien einsammelt, die dort verbaut worden sind. Das ist auch nicht unerheblich. Wenn ich Jahre später mal etwas umbauen möchte, etwas verändern möchte, ist es super gut, wenn ich dann auf einen Aktenordner gucke, was ist denn damals reingekommen?
Wenn Firmen kommen oder andere Architekten kommen und ich will da was machen und die fragen mich dann, was ist denn das, was habt ihr denn damals verbaut? Dann nehme ich einfach die Dokumentation, gucke rein und sage dem ganz genau für jeden Bereich Bescheid, was dort verbaut worden ist.
Die Gewährleistungsabnahme
Karin Kaufhold:
Das heißt, das macht nicht der Architekt automatisch, sondern dafür muss diese Leistungsphase 9 vereinbart worden sein?
Thorsten Kaufhold:
Genau, dafür muss sie vereinbart sein, dafür muss sie beauftragt sein. Und die Firmen sind eh verpflichtet, das abzugeben. Also jede Firma ist für sich selbst sowieso verpflichtet, das abzugeben.
Die Frage ist nur: denke ich dran, wenn ich selber baue und geben mir die Firmen das? Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass es manchmal sehr schwer ist, das zu bekommen.
Da ist ein sehr gutes Hilfsmittel die Zahlung der Schlusszahlung.
Die kann auch nur dann erfolgen, wenn ich alle Unterlagen komplett habe, weil dann ist die Leistung auch erst vollständig erbracht von der Firma. Und darum ist das schon ein ganz, ganz wichtiger Punkt.
Noch wichtiger ist der Punkt, am Schluss, also bevor der Bauherr einzieht, gibt es eine Abnahme.
Da sollte ich einen Tag machen, wo alle Firmen kommen, keine Ahnung, Abstand von einer halben Stunde, von einer Stunde, je nachdem wie viel Platz ich brauche, wie viel Bedarf ich habe.
Und dann wird jedes Gewerk einzeln abgenommen und das wird auch in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, was noch an Mängeln da ist, was noch an Arbeiten zu erledigen ist. Und das wird festgehalten mit Datum, mit Unterschrift, alle bestätigen das.
Und dann habe ich auch den Tag, an dem die Gewährleistung beginnt.
Karin Kaufhold:
Okay, das kann ich mir vorstellen, ist als Privatmann auch schwer zu leisten, da möglicherweise alle Mängel zu erkennen.
Thorsten Kaufhold:
Ja, zum einen das und viele denken einfach nicht mehr dran.
Aber dann habe ich aber genau den Tag definiert, wann beginnt die Gewährleistung. Und dann ist auch definiert worden, wenn ich jetzt, ich sage mal, ohne Architekten baue, wenn ich dann alles nach BGB mache, also in der Regel gilt, wenn ein Privatmann mit einem Baufachmann einen Vertrag schließt, gilt das BGB, das Bürgerliche Gesetzbuch.
Und in dem steht drin 5 Jahre, dann habe ich also 5 Jahre Gewährleistung. Viele Firmen versuchen, dass die Leute dann, dass mit denen den Vertrag nach VOB machen. Das kann man machen.
Gewährleistung nach BGB oder VOB?
Karin Kaufhold:
Entschuldigung, wenn ich dich unterbreche: was ist die VOB?
Thorsten Kaufhold:
Das ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen.
Okay. Das sind sehr technische, sehr schwierige Begriffe.
Das gilt nur dann, wenn sie mir ein Exemplar der VOB überreicht haben und mir vollständig erklärt haben, was das für mich bedeutet. Wobei da viele Menschen auch Schwierigkeiten mit haben, das zu lesen. In der VOB steht drin, 4 Jahre Gewährleistung nach VOB.
Das ist das, was die meisten daraus lesen. Das ist aber nicht der Punkt. Der Punkt ist, dass dort drinsteht, wenn nichts anderes vereinbart worden ist, gilt eine Gewährleistung von 4 Jahren als vereinbart.
Und dann geht es noch weiter für die technischen Gewerke, da ist es dann immer ein bisschen weniger, ein bisschen geringer.
Der juristisch wichtige Satz ist der: „Wenn nichts anderes vereinbart ist“. Das habe ich von einem Juristen im Studium gelernt und das gilt bis heute.
Das heißt, wenn ich etwas anderes vereinbare, dann gilt natürlich diese Gewährleistungsfrist.
Da ich als Architekt immer meinem Bauherrn gegenüber 5 Jahre in der Gewährleistung stehe, vereinbare ich mit den Handwerkern, mit den Firmen, mit denen ich baue, 5 Jahre Gewährleistung nach VOB. Das steht auch drin.
Gemäß VOB vereinbaren wir 5 Jahre Gewährleistung.
Mischen darf man das überhaupt nicht. Also man darf VOB und BGB nicht mischen.
Darum schreibe ich immer, in meinen Verträgen steht immer drin, gemäß VOB ist eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vereinbart. Kann man auch länger machen.
Gewährleistung für 20 Jahre vereinbaren?
Also ich habe mal einen Fall gehabt, da habe ich mich mit einem Bauunternehmer ein bisschen gestritten am Anfang, wir kannten uns nicht.
Der wollte keine Sicherheitsleistung erbringen. Üblicherweise steht da auch noch Sicherheitsleistung drin in Höhe von 5 % für die Auftragssumme, die dann nach 5 Jahren, wenn es mängelfrei ist, ausgezahlt werden. Und der meinte, er arbeitet so gut, er braucht das nicht.
Und dann habe ich ihm entgegengehalten, gut, dann vereinbaren wir 20 Jahre Gewährleistung. Dann verzichte ich auf die 5 %. Und der Bauherr war damit auch einverstanden.
Und dann haben wir wirklich in den Vertrag reingeschrieben, Gewährleistung gemäß VOB 20 Jahre.
Und ich muss sagen, der Bauunternehmer hat recht gehabt. Wir haben nicht einen einzigen Gewährleistungsfall mit ihm gehabt, obwohl es ein schwieriges Bauwerk war, ganz schwierige Umstände, ganz schwieriger Keller.
Der musste eine weiße Wanne erstellen, aber das sind andere Themen.
Aber das kann man auch machen. Und dann ist es eben wichtig, dass man eine Abnahme gemacht hat, eine gemeinsame Abnahme, dass die Zahl genau feststeht, wann beginnen die 5 Jahre.
Und zur Leistungsphase 9 gehört halt mit dazu, dass der Architekt dann exakt nach 5 Jahren wiederkommt oder idealerweise 4 Wochen vorher und geht mit dem Bauherrn durch und guckt sich an, gibt es jetzt noch Mängel? Oder ist die Leistung mängelfrei?
Sind dann noch Mängel da? Dann wird die Firma angeschrieben, dann bekommen sie ein Einschreiben mit einer Aufforderung, die noch vorhandenen Mängel zu beseitigen. Solange ich in diesem Bereich bin, ist es so, dass die Firma beweisen muss, dass keine Mängel da sind.
Wenn ich diese Frist verstreichen lasse, dann kommt eine sogenannte Beweislastumkehr.
Das heißt, ich als Bauherr muss beweisen, dass dieser Mangel da ist. Das ist viel, viel schwieriger. Darum ist das ganz, ganz wichtig, dass auch der Architekt dann eben kurz vor Ablauf der 5 Jahre kommt und das gemeinsam mit dem Bauherrn begeht, ist alles in Ordnung.
Das ist ein ganz wichtiger Punkt, das kann auch viel Geld kosten.
5 Jahre sind üblich
Karin Kaufhold:
Das war jetzt viel Input, ich versuche das nochmal ein bisschen verkürzt zusammenzufassen.
Also man kann Bauleistung nach BGB oder nach VOB vereinbaren. Du sagst, du als Architekt, du vereinbarst mit den Firmen VOB, aber mit dem Zusatz, dass die Gewährleistung anstatt der standardmäßig vorgesehenen 4 Jahre, 5 Jahre läuft.
Mindestens.
Thorsten Kaufhold:
Darf ich was sagen?
Karin Kaufhold:
Ja.
Thorsten Kaufhold:
Nein, das ist nicht richtig. Es ist nicht standardmäßig 4 Jahre nach VOB, sondern es ist nur eine Hilfe. Wenn ich vergesse, eine Gewährleistungsfrist zu vereinbaren, dann gilt eine Gewährleistungsfrist von 4 Jahren als vereinbart, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Das ist also eine Krücke, wenn irgendeiner was vergisst, damit man mindestens diese 4 Jahre hat. Aber es geht wirklich im Kern darum, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Karin Kaufhold:
Das heißt, du bist ein Freund davon, 5 Jahre oder länger zu vereinbaren mit den Firmen und du als Architekt machst aber mit deinem Bauherrn einen BGB-Vertrag.
Thorsten Kaufhold:
Immer, grundsätzlich, da kann ich gar nicht anders.
Karin Kaufhold:
Genau, das geht nicht anders, wenn die Bauherren Privatleute sind wahrscheinlich. Ja.
Und damit du halt nicht, wenn man das vergisst mit den 4 Jahren und den 5 Jahren, hast du quasi ein Jahr, was du dann überbrücken müsstest sozusagen.
Thorsten Kaufhold:
Genau, ja.
Karin Kaufhold:
Und deshalb vereinbarst du mit den Firmen auch 5 Jahre.
Thorsten Kaufhold:
Richtig, das tue ich schon im eigenen Interesse.
Ohne Architekt gebaut: das gilt für die Gewährleistung
Karin Kaufhold:
Wie ist das, wenn man jetzt keinen Architekten hat, was nach dem, was wir hier gehört haben, glaube ich, keine gute Idee ist, aber wenn ich jetzt keinen habe oder ich habe zum Beispiel ein Fertighaus oder so, worauf muss ich dann achten?
Thorsten Kaufhold:
Grundsätzlich genau das Gleiche.
Auch da gibt es einen Vertrag, auch da wird ein Vertrag vereinbart und dort steht drin, meistens steht da drin die Gewährleistungsfrist gemäß VOB 4 Jahre, dann ist das auch so, dann ist das auch gemäß VOB, weil dann 4 Jahre vereinbart sind und dann endet die nach 4 Jahren und dann muss ich genau das Gleiche tun.
Dann muss ich halt im Idealfall 4 Wochen vorher, also mindestens einen Tag vorher, durchgehen gucken, sind Mängel noch da und muss sie dann der Firma kundtun und nachweisbar auch kundtun, dass man das nachweislich gemacht hat.
Einschreiben mit Rückschein oder persönlich übergeben mit Unterschriften, wie auch immer man sich da entscheidet.
Nachträgliche Beauftragung eines Architekten?
Karin Kaufhold:
Wenn ich jetzt ohne Architekten gebaut habe und vielleicht trifft das auf den einen oder anderen hier zu und jetzt wohne ich irgendwie 2, 3, 4 Jahre in meinem neuen Haus und stelle fest: ich glaube, da stimmt was nicht.
Kann ich mir dann auch nachträglich noch Hilfe holen für diese Leistungsphase 9?
Thorsten Kaufhold:
Das kann man machen, ja.
Das wird dann nur teurer. Das wird in der Regel dann von den Architekten im Stundenlohn abgerechnet nach Aufwand und der ist erheblich höher.
Ich habe am Anfang gesagt, da verdienen die Architekten nicht viel Geld.
Karin Kaufhold:
Also besser direkt vereinbaren ist für euch dann günstiger, wenn ihr es direkt am Anfang mit dem Architekten vereinbart.
Thorsten Kaufhold:
Ja, also man darf den Architekten dann gerne daran erinnern, im eigenen Interesse, dass man das doch gerne hätte.
Karin Kaufhold:
Ja, macht Sinn.
Thorsten Kaufhold:
Ja, unbedingt.
Fazit
Karin Kaufhold:
Okay, ja, vielen Dank, Thorsten.
Ein bisschen rechtliches Thema heute, aber ihr hört: es endet nicht mit dem Einzug, auch wenn das natürlich für den Bauherrn in der Regel der wichtigste und schönste Moment ist von einem Neubauprojekt.
Aber tatsächlich habt ihr nach der Fertigstellung auch noch eine Gewährleistungszeit, wo euch auch ein Architekt noch super bei unterstützen kann.
Ja, das war ein wichtiges Thema, danke dafür. Wenn ihr noch Fragen habt, schreibt gerne in die Kommentare.
Ihr müsst es nicht googeln, ihr könnt uns einfach fragen.
Schreibt in die Kommentare, wir machen gerne auch zu eurem Thema ein Video.
Ja, danke fürs Zuschauen, bis zum nächsten Mal.
Thorsten Kaufhold:
Vielen Dank. Ciao.
Karin Kaufhold:
Tschüss.
