SPOILER: Der größte Fehler passiert direkt am Anfang.
In dieser Episode von Menschen und Räume im Gespräch erfährst du außerdem:
- Für wen ein Fertighaus die beste Wahl ist
- Wer lieber zum Architekten gehen sollte
- Mit wem man günstiger bauen kann
Im Gespräch ist Karin Kaufhold mit Dipl.-Ing. Thorsten Kaufhold, Architekt.
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Hier das Transkript:
Karin Kaufhold:
Herzlich willkommen bei Menschen und Räume im Gespräch. Heute geht es um die Frage: Die typischen Fehler beim Hausbau oder was Häuslebauer am meisten bereuen, wenn sie ihr Eigenheim bauen.
Neben mir sitzt Thorsten Kaufhold, Architekt, Diplom-Ingenieur, hat schon ganz, ganz vielen Menschen zu ihrem Traumhaus verholfen.
Was sagst du denn dazu, Thorsten, was ist der typische Fehler?
Der Kardinalfehler passiert direkt am Anfang
Thorsten Kaufhold:
Der typische Fehler passiert ganz am Anfang, bevor es überhaupt losgeht. Mich hat das immer interessiert, weil ich bin schon so lange Architekt und ich war eigentlich auch immer Architekt, dass ich nie in der Rolle des Häuslebauers war. Ich habe jetzt mal eine Bekannte gefragt, da habe ich sie gefragt, wie war denn das, als ihr gebaut habt, weil sie hat so ein bisschen erzählt darüber.
Dann habe ich gefragt, wie seid ihr zu eurer Entscheidung gekommen? Und da hat sie gesagt, ja, wir haben uns Fertighäuser angeguckt. Wir sind rumgefahren und haben uns Häuser angeguckt.
Und ich glaube, da liegt schon der erste Fehler drin, der wichtigste Fehler, dass ich einfach nicht gucke, was ist für mich der richtige Partner. Dass ich einfach den Markt sondiere und sage, ich gucke jetzt einfach mal.
Karin Kaufhold:
Was ist denn ein möglicher Partner für den Hausbau?
Thorsten Kaufhold:
Ein möglicher Partner ist zum einen ein Architekt und zum anderen ein Schlüsselfertig-Anbieter, ein Fertighausanbieter. Das sind so die zwei Partner in meinen Augen, die es da gibt.
Karin Kaufhold:
Okay, kannst du da ein bisschen drüber erzählen, was macht der eine, was macht der andere? Machen die alle das Gleiche?
Architekt oder Fertighaus-Anbieter?
Thorsten Kaufhold:
Der Schlüsselfertig-Anbieter hat den großen Vorteil, er hat alles fertig. Da gibt es Musterhäuser, die kann ich mir angucken. Da gibt es Kataloge, die kann ich mir angucken.
Da ist alles fertig, alles was das Haus betrifft, ist dort fertig und kann ich mir angucken. Ist genau definiert. Daraus generiert sich dann auch der genaue Preis, den man sagen kann. Was bei diesen Anbietern fehlt, sind halt die Kosten für die Sohlplatte oder für den Keller oder für die Entschließung des Grundstücks.
Das sind oft auch Sachen, die die Bauherren am Anfang nicht wissen, dass das noch mit dazukommt. Ich muss ja einen Weg zum Stellplatz haben oder zur Garage, einen Weg zum Haus haben. Ich möchte meinen Garten anlegen, ich brauche Kanalanschlüsse, ich brauche Wasser, ich brauche Stromanschlüsse.
Das sind alles Kosten, die noch dazukommen, aber rein für das Haus ist es da schon gut definiert. Und da muss ich dann halt als jemand, der bauen möchte, mir angucken:
Passt das zu mir? Ist das mein Haus? Ist das meine Ausstattung?
Weil, es ist da ja ganz klar definiert und festgelegt, was für Farben, was für Dachziegel. Es ist ja alles genau festgelegt.
Da kann ich sicherlich in Bereichen wählen, aber im Großen und Ganzen ist das Haus einfach so fertig.
Karin Kaufhold:
Ist das ein Baukasten sozusagen?
Fertighaus für Bauherren, die wissen, was sie wollen
Thorsten Kaufhold:
Ja, es ist einfach ein fertiges Angebot. Wenn das zu mir passt, ist alles gut, ist alles in Ordnung. Wenn ich dann keine Leistung rausnehme, wenn ich da nichts verändere, also ich nehme keine Leistung raus, ich nehme keine Leistung rein, ich verändere den Entwurf nicht, ich verändere das Gebäude nicht, sondern genauso, wie ich das Haus sehe im Katalog oder in Wirklichkeit, wenn ich sage, das möchte ich eins zu eins haben, dann kann ich da wirklich günstig ein Haus mit bauen.
Karin Kaufhold:
Jetzt gibt es ja vielleicht auch Menschen, denen das noch nicht so klar ist, vielleicht haben die sich schon mal ein Fertighaus angeguckt, sind da mal durchgelaufen und haben gedacht, ja, ist ganz nett.
Und trotzdem hört man immer wieder von Leuten, die dann nachher sagen, im Nachhinein hätte ich dann aber doch lieber das und das und das anders gemacht.
Was habe ich denn da vielleicht noch für Alternativen?
Thorsten Kaufhold:
Ja, das ist das, was ich gesagt habe. Wenn ich genau weiß, was ich will, dann kann ich dorthin gehen. Wenn ich mir unsicher bin, wenn ich überlege, in welchen Bereichen, weiß ich noch nicht genau, wie ich es machen möchte, dann bin ich beim Architekten besser aufgehoben.
Dann gehe ich zum Architekten, der kitzelt dann raus, was für mich das Richtige ist, in gemeinsamen Gesprächen wird festgelegt: wie soll das Haus aussehen, was für Bedürfnisse haben die Bauherren, was möchten sie?
Da kommen von Seiten des Architekten auch Hinweise, denkt da dran, denkt an diese Sachen, denkt an jene Sachen und dann entwickelt man gemeinsam ein Haus.
Bei den meisten Architekten funktioniert das jetzt auch, dass man sich das Haus dann im 3D, im Fotorealismus, vorher angucken kann, dass man genau sehen kann: wie sieht das nachher aus, innen und außen, das kann man alles machen, das ist kein Problem. Da kann man sich das fertige Haus dann angucken, auch, wie es auf dem Grundstück positioniert ist und da werden meine Bedürfnisse genau berücksichtigt oder es wird vielleicht auch rausgekitzelt: was möchte ich denn? Was brauche ich denn?
Vorteile des Architekten gegenüber dem Fertighausanbieter
Karin Kaufhold:
Okay. Jetzt gibt es ja so ein bisschen das Vorurteil, dass Architektenhäuser besonders teuer sind, da haben wir schon mal ein Video zu gemacht, das verlinke ich euch auch gerne nochmal, das ist tatsächlich ein Mythos.
Hier der Link zum Artikel: Was kostet ein Architekt?
Vielleicht können wir noch mal ein bisschen drüber sprechen:
Was macht ein Architekt, was ein Schlüsselfertighausanbieter nicht leisten kann? Also klar, der geht individueller auf seine Kunden ein. Was sind denn weitere Vorteile, was ein Architekt macht?
Thorsten Kaufhold:
Rein rechtlich ist der Architekt der Erfüllungsgehilfe des Bauherrn. Das heißt, er arbeitet immer im Interesse und im Sinne des Bauherrn.
Er erstellt den Entwurf. Wenn der Entwurf fertig ist, dann erstellt er den Bauantrag. Dann wird eine Ausführungsplanung erarbeitet, dann werden Ausschreibungen erstellt und das passiert gemeinsam mit dem Bauherrn. Die Ausführungsplanung ist dann schon in so einer Größe, dass man genau sehen kann, wie sehen die Räume aus, was für Technik kommt rein, wohin, das wird alles dann gemeinsam festgelegt, dann wird das auch ausgeschrieben und wenn in dem Moment auch der Bauherr schon sehr sicher ist, was er will, dann kann man auch hier sagen, dann kriege ich vor Baubeginn den genauen Preis des Hauses.
Dann wird das auch schon vorher ganz genau festgelegt. Ich habe den Vorteil gegenüber dem Schlüsselfertigbauer, wenn ich etwas ändern möchte, ich habe die einzelnen Preise jeweils und dann gibt es, Beispiel sind immer die Steckdosen, da kommen halt fünf Steckdosen mehr rein als vorher geplant, aber ich kann genau den Preis sehen, was kostet das dann mehr. Weil ich ja die Verträge mit den einzelnen Handwerkern mache, der Architekt hilft mir dabei, da können auch Festpreise gemacht werden, das liegt dann alles im Ermessen des Bauherrn und der Architekt berät dann auch dabei.
Karin Kaufhold:
Wie ist das, wenn ich Eigenleistungen erbringen möchte oder wenn ich vielleicht Freunde, Bekannte habe, die ich da irgendwie reinbringen möchte oder die eine Firma haben und da möchte ich gerne, dass die das machen. Kann man das dann machen?
Thorsten Kaufhold:
Das ist kein Problem, die werden dann einfach in die Ausschreibung mit eingebunden, da wird halt geguckt, zu welchem Preis machen die denn das, wie passt das ins Gesamtkonzept rein und dann bindet man das halt alles mit ein. Das ist überhaupt kein Problem, das kann man sehr gut machen.
Der Architekt betreut nachher auch das Objekt und der Architekt vertritt auch immer die Interessen des Bauherrn.
Das heißt, ich brauche nicht noch irgendeinen Gutachter oder Baugutachter, sondern das ist ja der Architekt, der das dann für die Bauherrn macht. Er ist in der Regel täglich auf der Baustelle, kontrolliert die Baufortschritte, sieht wie gearbeitet wird, ob das ordentlich und vernünftig gemacht wird, gegebenenfalls schreitet er ein und veranlasst Änderungen, aber er vertritt halt immer die Interessen des Bauherrn.
Anders ist das beim Schlüsselfertighersteller, beim Schlüsselfertigbauer, da vertritt der Bauleiter die Interessen der Schlüsselfertigfirma, nicht die des Bauherrn.
Karin Kaufhold:
Jaja, der muss dann alles in seinen Festpreis irgendwie reinkriegen und es muss noch was hängenbleiben, sozusagen. Kann man so sagen, ja. Was ist denn, wenn ich jetzt noch nicht so ganz genau weiß, was ich möchte und entscheide mich, einen Architekten anzusprechen.
Ab wann kostet das Geld?
Also gehe ich da hin und sage, ich will ein Haus bauen, ich weiß aber jetzt nur, da sollen fünf Räume rein und den Rest weiß ich noch nicht, mach mal einen Entwurf. Oder wie läuft das, ab wann kommen da irgendwelche Kosten auf mich zu?
Architektenleistungen einzeln beanspruchen
Thorsten Kaufhold:
Generell muss man, wenn man einen Entwurf haben möchte oder einen Vorentwurf haben möchte, generell muss man den dann auch bezahlen beim Architekten.
Bei mir ist es so, dass ich sowieso erst ein Erstgespräch führe mit dem Bauherrn: Passen wir denn zusammen? Weil das ist das Wichtigste, in meinen Augen ist das das Wichtigste.
Bauen ist nicht einfach und wenn da die Chemie zwischen Architekten und Bauherrn nicht stimmt von Anfang an, dann hat es in meinen Augen auch keinen Zweck. Dann sollte man das lieber sein lassen, sondern da sollte schon eine gute Chemie da sein, weil man will was Großes zusammen bauen, das ist ja auch oft für die Bauherren ein Lebenswerk und ist ja auch für das ganze Leben und soll dementsprechend auch gut und vernünftig werden. Und da sollten die Partner dann schon richtig gut zusammenpassen.
Und diese Gespräche, diese Erstgespräche, dafür nehme ich kein Geld, das ist kostenfrei.
Man kann dann auch sagen, ich möchte erstmal nur einen Vorentwurf haben, dann mache ich da in der Regel vorher ein Angebot, sag das kostet so viel Honorar.
Es kann auch gesagt werden, ich möchte von dir nur den Entwurf haben, also erst den Vorentwurf, dann den Entwurf und dann den Bauantrag. Das geht auch, das ist auch gar kein Problem und wenn es dann gewünscht wird, wird halt das ganze Haus dann zusammen gebaut, aber da kann man auch vorher immer die Preise abfragen beim Architekten, was kostet denn das?
Karin Kaufhold:
Ja, das heißt beim Schlüsselfertig-Anbieter oder beim Fertighausanbieter wird halt ein Vertrag geschlossen und ich habe halt nachher das fertige Haus da stehen und beim Architekten kann ich auch sagen: ich will bis zum Punkt Bauantrag zum Beispiel und danach kümmere ich mich selber. Es gibt ja vielleicht auch Leute, die die Zeit haben oder die sich da beruflich auch mit auskennen, wie auch immer, die das dann selber koordinieren möchten.
Thorsten Kaufhold:
Da kann ich das so sagen. Der Vorteil ist halt, wenn ich mit dem Architekten baue, ich kriege den wirklichen Preis von den Firmen, von den Unternehmern eins zu eins durchgereicht. Natürlich kommen die Kosten des Architekten noch mit dazu, aber wenn ich beim Schlüsselfertigbauer gucke, der hat auch immer einen Architekten mit drin.
Das heißt, und er beauftragt die einzelnen Firmen ja auch, genau wie der Architekt, nur er beaufschlagt noch etwas auf den Preis, weil er möchte ja auch etwas davon verdienen. Das ist ja auch gut und richtig so.
Darum sind in der Regel die Erfahrungen, die ich gemacht habe, wenn ich Häuser gebaut habe, manchmal haben wir die auch ausgeschrieben für Schlüsselfertigunternehmen und für Einzelunternehmen: der Preisunterschied liegt zwischen 15 und 20 Prozent, was das Architektenhaus günstiger ist als vom Schlüsselfertiganbieter, natürlich inklusive des Architektenhonorars.
Karin Kaufhold:
Das sind auf jeden Fall überraschende Zahlen. Dafür, dass der Ruf ist halt immer, dass der Architekt teurer ist, aber tatsächlich stimmt das so nicht. Kann man so pauschal nicht sagen.
Schlüsselfertig mit Architekten bauen
Thorsten Kaufhold:
Nein, ich habe auch schon Häuser genau gebaut zum festgelegten Preis vorher. Dann haben aber die Bauherren genau gewusst, was sie haben wollten. Und wir haben vorher eine Leistungsbeschreibung gemeinsam erarbeitet und gemacht, genauso wie das beim Schlüsselfertigunternehmer auch ist.
Und da konnten die ganz genau den Preis sehen. Ich habe einmal ein Zweifamilienhaus gebaut, und mich hat das immer geärgert, dass die Leute dann weggegangen sind. Sie waren bei mir, haben Gespräche geführt, ich habe ihnen das dann erklärt, wie das abläuft, was in den Kosten drin ist.
Aber dann ist immer, glaube ich, nicht so viel in den Köpfen hängen geblieben. Dann habe ich damals mit meinem Büro, mit meinen Mitarbeitern gesprochen, und dann haben wir mal eine Checkliste festgelegt.
Was leistet denn der Architekt? Was leisten wir? Und dann habe ich den Leuten, den Bauherren nach den Gesprächen, immer diese Checkliste mitgegeben und gesagt, ihr könnt hingehen, wo ihr wollt, ihr könnt reden, mit wem ihr wollt, nehmt bitte die Checkliste mit und hakt es ab, ob die euch das auch bieten. Ob das da alles mit drin ist.
Und die Checkliste ist relativ lang, man kann viel abhaken, man kann viel fragen. Und bei diesem einen Ehepaar, die haben damals mit ihren Schwiegereltern gebaut, da war das halt so, die waren vier Monate später wieder da. Und haben mich gefragt, ob der Preis immer noch steht, den ich ihnen damals genannt habe.
Und dann habe ich gesagt, ja, da hat sich ja nichts verändert in drei Monaten. Nach der Checkliste hätten sie die anderen Anbieter gefragt und das wäre erheblich mehr. Also sie waren in der Regel sogar 50% teurer als das, was ich ihnen gesagt habe und aufgeschrieben habe.
Und dann habe ich gesagt, ja, wir halten den Preis auch ein, was ich gesagt habe, das halten wir ein. Mit einer guten Ausstattung, aber wir legen fest, was da drin ist. Und dann haben wir das festgelegt.
Da war dann zum Beispiel dabei, in der Beschreibung, die wir dann gemeinsam gemacht haben, war zum Beispiel keine Duschkabine mit drin. Sondern die haben gesagt, nee, wir haben ein bestimmtes Budget, dann gibt es halt eine Dusche mit einem Duschvorhang. Und ein Duschvorhang ist billiger als eine Duschkabine.
Und als wir gebaut haben, haben sie dann gesagt, nee, wir haben doch noch ein bisschen Geld über, wir möchten doch gerne eine Duschkabine haben. Dann habe ich bei der Firma nachgefragt, was kostet das? Dann konnte ich auch sehen, aufgrund meiner Erfahrung, ist der Preis realistisch, ist er gut, ist er schlecht, ist er teuer?
Dann haben wir das zusätzlich noch beauftragt. Dann haben wir gesagt, das kommt jetzt noch mit dazu. Dann haben sie von mir einen Brief bekommen, da stand drin, ihre Bausumme beträgt… Jetzt kommt noch mal dazu der Betrag für die Duschkabine.
Und als das Haus nachher fertig war, habe ich sie auch gefragt, wie seid ihr denn zufrieden? Dann haben sie gesagt, super gut, wir sind richtig glücklich.
Wir haben den Hauspreis um 10% überschritten, den ich Ihnen vorher gesagt habe. Aber die 10% waren sehr genau dokumentiert. Sie haben immer während der Bauphase gewusst, was kommt.
Und sie haben dann auch gesagt, nee, wir hätten das Haus wirklich für das Geld bauen können, das wissen wir. Und wir haben uns aber ganz klar entschieden, das und das möchten wir noch haben. Und das Geld ist noch da und dann machen wir das so.
Und das hat super gut geklappt.
Karin Kaufhold:
Das ist doch schön. Ich bringe das noch mal ein bisschen auf den Punkt. Viele Leute haben, glaube ich, gar nicht auf dem Schirm, dass man auch zum Architekten gehen kann.
Oder haben das im Kopf, Architektenhaus ist teuer.
Also: Es gibt die Möglichkeit GU, wenn man sehr genau weiß, was man will und genau dieses Paket in der Form beauftragen will, dann hat man da auch eine hohe Kostensicherheit beim Bau. Aber halt auch gewisse Nachteile.
Andersrum, wenn man zum Architekten geht, ist man sehr gut aufgehoben, wenn man noch ein bisschen mehr Beratung auch vorab braucht. Oder wenn man sich nicht ganz sicher ist, was möchte ich. Da kann der Architekt einen auf jeden Fall gut beraten und auch seine Erfahrungswerte mit einbringen.
Und man hat auch nachher noch Flexibilität, Dinge zu ändern oder Dinge in sein Haus einzubringen, die eben nicht von der Stange sind. Oder die einem später erst einfallen. Habe ich was Wichtiges vergessen?
Schlüsselfertig-Anbieter: besser keine Leistungen ändern
Thorsten Kaufhold:
Mir ist noch spontan eingefallen, das Gespräch mit der Bekannten, die dann erzählt hat, die haben sich für den Schlüsselfertig-Anbieter entschieden, für den Generalunternehmer.
Nachdem sie den Vertrag gemacht haben, hat sie gesagt, dann haben wir festgestellt, dass der Bauleiter von der Schlüsselfertig-Firma nicht in ihrem Sinne arbeitet. Dann haben sie sich von draußen nochmal extra einen Bauleiter dazu geholt, einen Bausachverständigen, einen Baugutachter, den sie natürlich nochmal extra bezahlen mussten.
Dann haben sie festgestellt, bevor sie angefangen haben zu bauen, haben sie gesagt, wir möchten die und die Leistung in Eigenleistung erbringen, die möchten wir bei Ihnen rausnehmen.
Dann ist das halt richtig teuer geworden, weil der Schlüsselfertig-Anbieter hat gesagt, ja, das habe ich aber mit dem Gewinn einkalkuliert, das müsst ihr dann halt bezahlen. Oder ihr müsst das trotzdem bezahlen, auch wenn wir es nicht einbauen.
Das hat dann alles nochmal richtig Kosten verursacht und sie haben Gewerke rausgenommen. Ich glaube, da haben wir jetzt nicht drüber gesprochen, aber es war ihr nicht bewusst, dass sie dann bei bestimmten Gewerken auch die Gewährleistung verliert, auch für andere Gewerke.
Karin Kaufhold:
Das ist nochmal ein ganz eigenes Thema, dieses ganze Thema rund um Gewährleistung. Da ist man wahrscheinlich auch beim Architekten eher besser aufgehoben?
Thorsten Kaufhold:
Zumindest weiß man vorher, wird man darüber aufgeklärt, was dann passiert.
Das Problem ist halt, wenn ich mit einem Schlüsselfertig-Anbieter baue, dann bin ich an diese Firma gebunden. Ich kann keine externe Firma für irgendwelche anderen Dienstleistungen da mit dazu holen.
Darum sollte man sich vorher wirklich bewusst sein, ist das alles so und ändere ich da auch nichts mehr dran. Wenn ich das genau weiß, ist das alles kein Problem. Wenn ich genau weiß, das ist das Haus, super, das gefällt mir, kann ich sicherlich günstig auch ein Haus bauen.
Aber dann halt nichts mehr ändern. Keine Leistung rausnehmen, keine Leistung reinpacken, sondern so wie das im Prospekt oder im Musterhaus zu sehen ist.
Dann sollte man auch darauf achten, dass das Musterhaus und das Prospekthaus gleich groß sind.
Das habe ich auch schon mal erlebt, wo ich dann als externer Gutachter bei einem Bauherrn gewesen bin. Da hat sich dann herausgestellt, dass das Musterhaus größer war als das Prospekthaus. Das hat dann auch zu Problemen geführt, zu großen Problemen sogar noch.
Also es gibt da auch unterschiedliche Anbieter. Es gibt gute, es gibt schlechte. Und er hat damals das Pech gehabt, dass er einen schlechten Anbieter bekam.
Fazit
Karin Kaufhold:
Darum prüfe, wer sich bindet. Ich persönlich würde auf jeden Fall zum Architekten gehen, um gut beraten zu sein.
Thorsten, vielen Dank für deine Einblicke.
Wenn ihr noch Fragen habt, dann einfach gerne in die Kommentare schreiben. Der größte Fehler aus deiner Sicht, den Bauherren machen, passiert schon am Anfang, wenn man nicht genau weiß, was man will.
Thorsten Kaufhold:
Genau. Und nicht, dass der Markt sondiert wird. Dass man einfach guckt, was will ich, was wird geboten, wie passt das zusammen? Das erst mal sondieren und dann festlegen, mit wem ich baue.
Ich persönlich würde es natürlich immer mit einem Architekten tun.
Karin Kaufhold:
Ich auch.
Thorsten Kaufhold:
Gut, sind wir uns einig. 🙂
Karin Kaufhold:
Danke fürs Zuschauen. Lasst gerne Kommentare da für uns.
Bis zum nächsten Mal. Tschüss.
Thorsten Kaufhold:
Ciao.
