Was tun mit Altbauimmobilien? Lohnt sich die Sanierung oder sind Abriss und Neubau die bessere Wahl? Die Antwort fällt im Jahr 2025 anders aus, als noch wenige Jahre zuvor.
Du hast eine Frage zu deiner eigenen Immobilie oder einem Objekt, das du kaufen möchtest? Nimm gerne Kontakt zu Thorsten auf.
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Kehrtwende durch gestiegene Baupreise
Karin Kaufhold:
Ich habe jetzt in meinem Bereich mit den Immobilien und der Verwaltung in letzter Zeit öfter mal die Frage gehabt, was macht man mit diesen Altbauimmobilien?
Lohnt sich das, da Geld reinzustecken, die zu sanieren oder ist die bessere Variante, abreißen, neu bauen? Das ist natürlich zum einen eine Kostenfrage, auch eine energetische Frage. Da sind ganz, ganz viele Vermieter unsicher, wie es da jetzt weitergeht.
Was müssen die in den nächsten Jahren da reinstecken? Was sagst du denn dazu als Architekt?
Thorsten Kaufhold:
Also im Moment ist es so, dass die, dadurch dass die Baupreise derart hochgegangen sind, dass sich das durchaus lohnt.
Also ich habe vor ein paar Jahren habe ich noch gesagt, wenn ihr das Grundstück haben wollt, kauft die Immobilie, reißt die Immobilie ab, baut neu. Das macht alles keinen Sinn.
Der Aufwand ist viel zu hoch. Das zu sanieren, das steht in keinem Kosten-Nutzen-Verhältnis. Ihr bekommt dafür dann auch den Grundriss, den ihr haben mögt. Ihr müsst euch nicht mit Gegebenheiten rumschlagen, sondern könnt komplett neu anfangen.
So, jetzt ist in den letzten paar Jahren wirklich was passiert. Das heißt, die Baupreise sind enorm gestiegen und auf einmal hat sich angefangen, das zu rechnen.
Also heute sage ich genau das Gegenteil wie vor fünf Jahren. Ich sage, kauft eine gebrauchte Immobilie und saniert das Ding. Das ist kostenmäßig viel, viel attraktiver.
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Also man kann rechnen, wenn man eine Immobilie kauft, also heute die Kaufpreise, die ja auch nicht ganz so günstig sind überall. Aber selbst, wenn ich das zugrunde lege, verursacht das ungefähr nur 40 Prozent an Kosten der Neubau.
Sanierung oft ungleich günstiger
Karin Kaufhold:
Echt, 40 Prozent? Also okay, das heißt, ich sage mal, wenn der Neubau würde als Beispiel eine Million kosten, dann würde die Sanierung von einer Bestandsimmobilie 400.000 Euro kosten, so in dem…
Thorsten Kaufhold:
Ja, ich meine sogar einschließlich Kaufpreis. Also wenn man jetzt zum Beispiel eine Immobilie kauft für 500.000 Euro, die im relativ guten Zustand ist, wo nur noch ein bisschen saniert werden muss, dann bin ich bei 700.000 Euro. Vielleicht die Nebenkosten noch dazu, ich rechne jetzt mal bewusst schlecht, die Nebenkosten noch dazu bis über 800.000 Euro. Und die gleiche Immobilie in der Größe würde heute kosten mindestens 1,6 Millionen Euro.
Karin Kaufhold:
Ja, ist schon heftig.
Thorsten Kaufhold:
Ja, weil viele Leute vergessen, auch wenn ich eine fertige Immobilie kaufe, dann ist der Garten angelegt, dann ist die Garage da, dann ist die Terrasse gepflastert, dann ist die Einfahrt gepflastert, dann sind die Stellplätze fertig, es ist alles bepflanzt. Das ist auch ein nicht unerheblicher Kostenfaktor. Aber selbst rein, wenn ich nur das Haus betrachte, ist das schon völlig rentabel.
Also es lohnt sich wirklich, die Erfahrung zeigt auch in der letzten Zeit, die ich gemacht habe, bei Sanierungen, dass die Häuser im Außenmauerwerk oft über eine Luftschicht verfügen und die kann dann gedämmt werden, wesentlich kostengünstiger, als wenn ich das Gebäude dann mit Styropor einpacke, mit einem sogenannten Wärmedämmverbundsystem (WDVS).
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Ab welchem Baujahr lohnt sich die Sanierung?
Karin Kaufhold:
Kann man das dann so ein bisschen vom Baujahr her so ein bisschen eingrenzen, wo du sagen würdest, keine Ahnung, als Beispiel, 60er Jahre Immobilien sind grenzwertig, aber 90er ist okay, oder gibt es da…
Thorsten Kaufhold:
Naja, je jünger die Immobilien sind, umso besser wird es, umso günstiger wird es. Aber ich mache jetzt aktuell auch ein paar 60er Jahre Immobilien, alles gut.
Karin Kaufhold:
Okay.
Thorsten Kaufhold:
Alles gut. Oft sind die frühen 60er Jahre besser gebaut als die späten 60er, 70er Jahre. Da hat es nämlich schon einen großen Mangel an Baustoffen gegeben.
Das heißt, ganz oft treffe ich da auf Mischmauerwerk, weil damals haben die Leute einfach nicht die LKWs losgeschickt, um Kalksandsteine zu holen oder Ziegelsteine oder Bimssteine, sondern die haben einfach die LKWs losgeschickt und haben gesagt, hol Steine. Was ihr kriegt, ist sch…egal. Dann wurden diese Steine oft auf die LKWs geladen.
Die sind aus dem Ofen gekommen, so heiß, ich konnte gar nichts anfassen, so heiß wie die waren, haben sie die auf die LKWs verpackt. Die LKWs haben damals noch Holzladeflächen gehabt, die sind dann echt verbrannt. Und dann sind immer noch die warmen Steine auf die Baustelle gekommen.
Und die Mauer war so weit abgekühlt, dass ich sie schon anfassen konnten. Die Maurer haben die dann warm vermauert, was natürlich zur Folge hatte, als sie ausgekühlt sind, sind die ein bisschen geschrumpft und dann hat es Risse gegeben. Das ist der Grund, warum viele Bauten aus diesen Jahren auch Risse haben.
Gut ist frisches Mauerwerk natürlich auch nicht.
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Karin Kaufhold:
Im Zweifel, wenn ich so eine Entscheidung treffe, wärst du aber auch ein Ansprechpartner, oder? Wo man sich einen Rat holen kann, macht das Sinn, da Geld reinzustecken, ja oder nein?
Thorsten Kaufhold:
Das macht immer Sinn, sich einen Fachmann zu holen, einen Architekten zu holen und mit dem das Objekt vor dem Erwerb zu begehen, weil manchmal steckt der Teufel im Detail. Das macht immer Sinn, weil man gibt viel Geld aus, das ist oft eine Investition fürs Leben. Auch als Renditeobjekt ist es ja immer viel Geld, was ich anfasse.
Und das sind die Kosten, die ein Architekt bei der Besichtigung vor Ohr sagt, selbst wenn er irre viel Geld nimmt, selbst wenn er völlig überzogen reagiert, wenn ich das dann in das Verhältnis zur Investition setze, selbst wenn die Investitionen nur 500.000 Euro sind. In der Regel kostet so ein Architekt, wenn ich den da mitnehme, kostet das vielleicht 500 Euro. Lass es 1.000 Euro sein, bis zu im Promillebereich.
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Karin Kaufhold:
Ja, ich rate das meinen Kunden auch immer, gerade bei baulichen Themen, man ist einfach kein Fachmann, ist so. Okay, danke, da hast du mir schon richtig weitergeholfen.
Thorsten Kaufhold:
Gerne.
