Wie sieht der Weg von der Idee bis zum fertigen Haus aus? Was muss alles schon vor dem ersten Spatenstich erledigt werden und wie geht es danach weiter?
In dieser Episode von Menschen und Räume im Gespräch zählt Architekt Thorsten Kaufhold die einzelnen Schritte auf, die noch zwischen euch und dem Auspacken der Umzugskartons im neuen Eigenheim liegen.
Dabei erfahrt ihr auch, wo die Unterschiede im Ablauf zwischen Vergabe von Einzelgewerken und Schlüsselfertig-Bau liegen.
Die in der Episode erwähnten weiterführenden Inhalte:
Gewährleistung: Was viele vergessen, wenn der Neubau steht
Reihe: Ein Traumhaus entsteht (Teil 1): Die Vision
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Das Transkript lesen:
[Karin Kaufhold:]
Hallo und herzlich willkommen bei Menschen und Räume im Gespräch.
Und mit mir im Gespräch auch heute wieder Architekt Thorsten Kaufhold.
[Thorsten Kaufhold:]
Hallo.
[Karin Kaufhold:]
Hallo. Wir haben heute mal einen Fall aus der Praxis, aus deiner aktuellen Arbeit. Und zwar geht es um einen Bauherrn, der sich jetzt entschieden hat, das Haus zusammen zu bauen mit Thorsten.
Und die Frage, die da kam, war, wie ist denn jetzt der Ablaufplan? Was passiert von: Ich möchte gerne bauen bis zum fertigen Haus? Thorsten, da kannst du uns doch bestimmt mal was zu erzählen.
[Thorsten Kaufhold:]
Ja, für mich war die Frage relativ schwierig, weil ich das halt schon mein Leben lang tue, schon sehr lang mache. Und er hat halt noch nie gebaut, er hat halt keine Berührungspunkte dazu.
[Karin Kaufhold:]
Wie die meisten Menschen…
Erste Phase: Von der Idee bis zur Baugenehmigung
[Thorsten Kaufhold:]
Und ich fand die Frage am Anfang, Ablaufplan, was will der überhaupt von mir? Ja, wie geht’s jetzt weiter? Und wir haben uns jetzt geeinigt, wir haben uns verständigt.
Wir haben jetzt einen Architektenvertrag gemacht, er hat mich beauftragt. Wir wissen aber weiter noch nicht, in welche Richtung es geht. Entweder baue ich für ihn ein Massivhaus mit Einzelgewerken oder wir entscheiden uns tatsächlich für einen Holzrahmenbau.
Für ein sogenanntes Fertighaus. Also der Weg ist immer noch offen. Der Weg ist jetzt gleich bis zum Bauantrag.
Es ist ja völlig identisch und danach wird sich dann entscheiden, oder vielleicht auch davor schon, in welche Richtung zweigen wir ab. Und dafür hätte er gerne einen Ablaufplan gehabt. So, und jetzt versuchen wir das einfach mal live.
Versuche ich mal so einen Ablaufplan rauszuhauen. Also das Erste, was wir jetzt machen, ist, wir setzen uns zusammen. Wir treffen uns jetzt also zwischen Weihnachten und Neujahr.
Treffen wir uns und besprechen, was er und seine Frau, was sie sich wünschen, was sie sich vorstellen. Welchen Platzbedarf, welchen Raumbedarf sie haben, wo etwas sein soll, in welcher Etage, wo etwas Sinn macht. Also zuerst werden die Bedürfnisse der Bauherren besprochen.
Das wird ein Gespräch sein, das wird zwei bis drei Stunden dauern. Und dann stellen wir fest, oder kriege ich mitgeteilt, was sie sich wünschen. Das ist, wo ich auch sehr viel reinfühle, was ich so an gefühlten Informationen von den beiden bekomme.
Und dann fahre ich wieder ins Büro und dann beginne ich mit dem Vorentwurf, also mit dem ersten Entwurf. Wenn ich den fertig habe, dann werden wir uns wieder zusammensetzen und werden den besprechen. Dann werde ich diesen Vorentwurf vorstellen.
Dann werden die beiden das erste Mal sehen, was sie sich vorgestellt haben. Bei mir ist es zum Glück so, dass ich zu 95 Prozent den Geschmack der Leute treffe. Also wird selten irgendwas verändert.
Dann sprechen wir diesen ganzen Entwurf durch. Die Abläufe im Haus, wie man da lebt, was da passiert, das wird alles durchgesprochen. Wir gucken uns das von innen, von außen an.
Und gegebenenfalls teilen sie mir noch Änderungswünsche mit. Dann wird auch darüber gesprochen, was möchte ich jetzt, welche Farbe sollen die Dachziegel haben, wie soll meine Außenfassade aussehen, wie sollen meine Fenster aussehen? Das sind Sachen, die dann schon besprochen werden.
Dann fahre ich wieder ins Büro. Dann setze ich mich noch mal dran und überarbeite das Ganze noch mal. Wenn ich das überarbeitet habe, dann ist der sogenannte Entwurf fertiggestellt.
Dann setzen wir uns wieder zusammen, sprechen noch mal darüber, gibt es nochmal ein abschließendes Gespräch. Und wenn dann die Freigabe der Bauherren erfolgt ist, dann mache ich aus diesem Entwurf den Bauantrag. Also das ist dann quasi der textliche Teil, das Abarbeiten wirklich nur.
Dann wird der Bauantrag eingereicht. Und dann fängt so ein bisschen die Zeit des Wartens an, bis die Baugenehmigung da ist. Und dann wird sich jetzt entscheiden, in welche Richtung geht es weiter.
Unsere Zusammenarbeit beginnt am Anfang der Veränderung.
Als erfahrener Architekt und international zertifizierter Feng Shui Berater helfe ich dir, individuelle und inspirierende Räume zu schaffen.
Bei Vergabe an Einzelgewerke: Ausführungsplanung
Wenn wir das einzeln mit Unternehmern machen, dann wird, wenn die Baugenehmigung da ist, dann werden wir einen Statiker beauftragen, der das dann berechnet, dass das hält, wenn es mit Einzelunternehmen gemacht wird. Dann kommt der Energieberater dazu, der sagt, welche Dämmung, welche Programme, welche Förderprogramme, was alles da mit reinfließen kann. Und wenn der Statiker dann die Statik gerechnet hat, dann setze ich mich an die Ausführungsplanung, das wäre der nächste große Schritt.
Da bringe ich halt meinen Entwurf und die Statik und die Wünsche der Bauherren in Einklang. Das Ganze wird dann noch mal doppelt so groß gezeichnet wie der Bauantrag, das ist ein Maßstab 1:50, da kann man viel mehr erkennen, da wird auch ganz viel vermaßt. Dann setze ich mich wieder mit den Bauherren zusammen, wenn die Ausführungsplanung fast abgeschlossen ist, setzen wir uns zusammen, gucken uns das gemeinsam an, passt das jetzt alles so?
Vielleicht, wenn sie schon vorhandene Möbel haben, die werden integriert, da wird geguckt, kann ich das so stellen, funktioniert das so? Passt das mit den Türanschlägen, mit den Öffnungen, wie ich in das Zimmer reingehe, wie sieht das alles aus? Wichtigstes Kriterium sind fast dabei die Möbel und wie wird es gebaut, wie sehen Detailpunkte aus, auch ganz wichtig, wie sind Detailpunkte zu klären, was habe ich für Vorstellungen an den Türen?
Manchmal habe ich Bauherren, die auch komplett glatte Türen haben möchten, da wird halt genau durchgesprochen, was kommt jetzt? Da wird durchgesprochen, wie sehen die Badezimmer aus, das Gäste-WC mit Dusche, ohne Dusche, wo stehen die Sachen, wie sind die Räume eingerichtet?
Leistungsverzeichnisse und Preisspiegel
Und wenn diese Ausführungsplanung fertig ist, dann bin ich sozusagen wieder zurück im Büro und dann mache ich daraus die Leistungsverzeichnisse, das heißt, ich ermittle die Massen, wie viel Kubikmeter Beton, wie viel Kubikmeter Mauerwerk, wie viel Quadratmeter Putz, wie viel Quadratmeter Estrich, wie viel Quadratmeter Fußbodenheizung, diese ganzen technischen Dinge werden dann zusammengefasst und daraus erstelle ich dann die Leistungsverzeichnisse.
Dann schicke ich diese Leistungsverzeichnisse raus zu den Handwerkern, pro Gewerk 4 bis 5, 6 Firmen werden angeschrieben, die dann ein Angebot abgeben, die dann auch sehr gut vergleichbar sind, weil die Leistung ist ja genau beschrieben, dann bekomme ich diese Ausschreibungen wieder zurück, dann werte ich die aus, dann gibt es einen Preisspiegel dazu, wo man auch sehr schnell sogenannte spekulative Bieter erkennen kann, ob das ein vernünftiges Angebot ist oder nicht.
Auftragsvergabe und Bauzeitenplan
Wenn dieser Preisspiegel fertig ist, dann setze ich mich wieder mit den Bauherren zusammen, dann sprechen wir das alles durch, dann sage ich auch meine Meinung zu den einzelnen Firmen qualitativ, was sich für eine qualitative Arbeit abliefern. Und dann wird gemeinsam beschlossen, wer den Auftrag bekommen soll. Wenn das festgelegt ist, dann fahre ich wieder in mein Büro, dann telefoniere ich mit den Firmen, verhandle nochmal nach, ob man nicht noch bessere Preise erzielen kann und wenn das abgeschlossen ist, dann werden im Namen des Bauherrn die Aufträge vergeben. Und wenn wir das wieder zurück haben, dann wissen wir auch ganz genau, was das Haus kostet und dann geht es im Prinzip los mit dem Bau.
Dann sitze ich wieder im Büro, mache einen Bauzeitenplan, wann welche Firma kommt, wie lange sie braucht, das wird vorher abgeschätzt.
Bauphase: Bauleitung und Abnahme
Dann erstelle ich daraus einen Bauzeitenplan und dann geht es halt los, dann wird vor Ort gebaut. Ich überwache das Ganze. Zwischendurch gibt es immer Gespräche mit dem Bauherrn, also wir sind im ständigen Austausch, auch wenn gebaut wird, denn idealerweise trifft man sich einmal die Woche auf der Baustelle, guckt sich das an, wie sieht das aus, wie wirkt das auf euch, einfach damit wir auch sehen, wie das Haus wächst.
Und irgendwann ist dann das Haus fertig und dann kommt ein ganz wichtiger Punkt, dann treffen wir uns vor Ort mit den Firmen und machen eine Abnahme, normalerweise alle Gewerke an einem Tag und an dem Tag fängt dann an, die fünfjährige Gewährleistung zu laufen.
Unsere Zusammenarbeit beginnt am Anfang der Veränderung.
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Abnahme am Ende des Gewährleistungszeitraums
Und dann im Idealfall sehe ich mich mit dem Bauherrn, also rein aus baulicher Sicht, treffen wir uns nie wieder, sondern erst vier Wochen, bevor die Gewährleistungsfrist abläuft, also knapp fünf Jahre später, gehen wir nochmal gemeinsam durch das Haus und gucken, ob alles noch in Ordnung ist.
Weil das ist ganz wichtig, wenn wir dann noch Mängel finden, die vielleicht aufgetreten sind in diesen fünf Jahren, dann bekommen die Handwerker von mir noch einmal eine Mängelrüge und dann müssen sie diesen Mangel beseitigen. Das ist aus dem Grund wichtig, weil wenn die Gewährleistungsfrist um ist, dann tauscht sich auch die Beweislast. Also wenn ich das nach dieser Frist mache, muss ich beweisen, dass es ein Mangel ist, ist es davor, kann ich sagen, da ist ein Mangel und der Handwerker müsste beweisen, dass es kein Mangel ist. Das ist ein ganz wichtiger Punkt, da kann man vielleicht nochmal im getrennten Video drauf eingehen.
[Karin Kaufhold:]
Haben wir auch schonmal gemacht, verlinke ich gerne. (Hier: Was viele vergessen, wenn der Neubau steht)
Alternative schlüsselfertig Bauen
[Thorsten Kaufhold:]
Und ja, das ist dann dieser Bauzeitplan, wenn es in einzelnen Gewerken ist. Wenn es mit einem GU gebaut werden soll, GU heißt Generalunternehmer, also Schlüsselfertigbau, wenn es in die Richtung gehen soll, dann suche ich gemeinsam mit dem Bauherrn einen Generalunternehmer aus, dann wird dem auch genau gesagt, bei den Ausschreibungen, was der Bauherr haben möchte, wie viele Steckdosen, was für Türen, was für Fenster, was für Ziegel. Das wird genau festgelegt.
Dann macht der Generalunternehmer ein Angebot, das nehme ich dann wieder mit ins Büro, das wird dann genauestens geprüft: passt das alles, ist das technisch in Ordnung, sind die Zahlungsziele, alles, was da drinsteht, ist das alles in Ordnung? und wenn das dann alles passt, verhandele ich dann auch nochmal nach und nach dieser Nachverhandlung wird dann gegebenenfalls der Auftrag vergeben.
Und ja, dann fängt das Bauen an und da ist wieder der Weg genau der gleiche, dann bin ich wieder in der Bauleitung vor Ort, überprüfe, was gebaut wird, ob die Qualität stimmt, ob genau das umgesetzt wird, was wir haben wollen, das ist dann wieder identisch.
Wenn das Objekt dann fertig ist, dann gibt es wieder eine gemeinsame Begehung, diesmal dann nicht mit vielen Firmen, sondern nur mit einer Firma, weil es wäre nur eine Firma beauftragt. Ist es mängelfrei, sind noch Mängel da, wenn ja, dann wird gesagt, das sind aber noch die Mängel, die zu beseitigen sind, in welcher Frist und ja, dann gehen wieder fast 5 Jahre ins Land. Und dann gibt es genau das gleiche wie beim anderen, nochmal eine Begehung, bevor die Gewährleistungsfrist abläuft, eventuelle Feststellung von Mängeln bekannt machen und auf die Beseitigung warten und nach der Beseitigung werden dann die Sicherheiten freigegeben, die finanziellen Sicherheiten, die man einbehalten hat, das ist im Prinzip so dieser Plan, wie das vor sich geht.
[Karin Kaufhold:]
Ja, das klingt gut, ich fasse das später nochmal für euch zusammen, auch als Download, dann habt ihr das einfach mal als Grafik, die man sich mal ganz in Ruhe angucken kann, was sich da wie verzweigt. Du hast eingangs gesagt, eventuell wird auch im Holzrahmenbau gebaut, das würde dann auch unter diesem Punkt schlüsselfertig bauen fallen, da wäre dann egal, ob der jetzt im Holzrahmenbau oder massiv baut.
[Thorsten Kaufhold:]
Auch massiv wäre auch, ja, das geht auch.
Egal ob Einzelgewerke oder schlüsselfertig: ein Architekt macht Sinn
[Karin Kaufhold:]
Genau, da ist der Weg ja dann der gleiche. Da hat man dann halt nur sozusagen einen Zuständigen, einen Ansprechpartner. Ja, das sind immerhin, wenn ich hier alles erfasst habe, 16 Punkte, die dazu gehören.
Also es macht schon Sinn, auf jeden Fall mit Architekten zu bauen, weil ansonsten müsste man das alles irgendwie selber hinkriegen, beziehungsweise könnte man, glaube ich, ohne einen Schlüsselfertiganbieter wahrscheinlich gar nicht so wirklich allein diese Massenermittlung usw. Also das ist, glaube ich, für ein Laien nahezu unmöglich.
Unsere Zusammenarbeit beginnt am Anfang der Veränderung.
Als erfahrener Architekt und international zertifizierter Feng Shui Berater helfe ich dir, individuelle und inspirierende Räume zu schaffen.
[Thorsten Kaufhold:]
Darum heißt es ja auch, der, bisschen komischer Name, aber der Architekt ist der Erfüllungsgehilfe des Bauherrn, weil ich bin nur für ihn da, für niemanden anders und ich mache das, was er nicht weiß. Das bringe ich halt da mit ein. Und das Interessante war, der Bauherr hat vorher auch mit Generalunternehmern oder Schlüsselfertigfirmen verhandelt und gesprochen und hat dann auch angesprochen, ja, wie sieht denn das aus, wenn ich jetzt schon einen Architekten habe, dem ich vertraue, der mir halt einen Entwurf macht für mich, der nur für mich abgestimmt ist, kein Schubladenobjekt? Und da hat ihm zumindest eine Firma gesagt, nee, einen Architekten haben wir ja schon.
Und da habe ich zu ihm gesagt, ja, da wäre ja, den Ball hätte ich gleich über das Netz retourniert, hätte gesagt, ja, Sie haben einen Architekten, aber ich möchte auch einen haben. Denn der Architekt von der Schlüsselfertigfirma oder vom Generalunternehmer, der arbeitet für den Generalunternehmer und nicht für den Bauherrn. Und ich bin ausschließlich für den Bauherrn da, das ist meine Aufgabe, die Leute richtig zu vertreten.
Die Abnahme vor Gewährleistungsende nicht vergessen
[Karin Kaufhold:]
Ja, ich denke auch ganz wichtig, dieser Punkt, der auch, glaube ich, gerne mal hinten rüberfällt, ist nach fünf Jahren diese Gewährleistungsabnahme. Ich glaube, das wird ganz oft vergessen oder unter den Tisch gekehrt. Ich glaube, das ist nochmal ein ganz, ganz wichtiges Datum.
[Thorsten Kaufhold:]
Naja, das hat mir der Bauherr auch erzählt. Der hat auch mit anderen Architekten noch gesprochen, bevor er sich für mich entschieden hat. Und der hat gesagt, das ist die sogenannte Leistungsphase 9.
Das machen Architekten überhaupt nicht gerne, weil da gibt es ganz wenig Geld nur für, fast gar nichts. Und darum lassen die das immer unter den Tisch fallen. Also in den Gesprächen wird immer gesagt, ja, das ist nicht wichtig, das brauchen wir nicht.
Ich finde das aber, ich persönlich, ich finde das schon sehr wichtig, weil es gehört einfach mit dazu. Und es geht dann auch um viel Geld. Es geht ja für die Bauherrn auch um viel Geld.
Egal, was das Haus nun kostet. Egal, ob das 500.000 Euro kostet oder 5 Millionen oder 50 Millionen. Das ist egal.
Das ist immer das Geld, was sie ausgeben können. Und darum ist es immer das Maximum, was sie geben können. Und da habe ich auch die Verpflichtung, dass ich das von mir aus das Maximum dafür gebe, damit die Leute zufrieden sind.
Weil das erwarte ich auch, wenn ich irgendwo, wenn irgendwas gemacht wird.
Fazit
[Karin Kaufhold:]
Ja, auf jeden Fall ein ganz wichtiger Punkt. Wenn ihr noch auf der Suche seid nach einem Architekten oder vielleicht auch einfach nur eine Frage zum Thema habt, steht Thorsten euch natürlich gerne Rede und Antwort. Schreibt einfach in die Kommentare und Thorsten meldet sich dann gerne bei euch zurück.
Wir haben übrigens auch schon mal vor, ich weiß gar nicht, ich glaube es ist schon ungefähr ein Jahr her, so eine ganze Videoreihe aufgenommen, wie ein Traumhaus entsteht. Da könnt ihr tatsächlich mal über die Schulter schauen. Das verlinke ich gerne nochmal. (Hier: Ein Traumhaus entsteht (Teil 1): Die Vision)
Gibt es auf unserem Kanal auch eine eigene Playlist dazu. Da haben wir das quasi mal nachgespielt. Da hat Thorsten mein Traumhaus für mich entworfen.
Da könnt ihr tatsächlich mal gucken, wie das so nach und nach entstanden ist, was wir da für Gespräche geführt haben, wie Thorsten am PC sitzt und zeichnet und zumindest wie das 3D-Modell nachher aussieht. Gebaut haben wir es leider nicht. Noch nicht.
Noch nicht gebaut. Thorsten, vielen Dank. Wenn euch das Video gefallen hat, lasst uns ein Like da, abonniert den Kanal, stellt gerne Fragen und bis zum nächsten Mal.
Alles Gute.
[Thorsten Kaufhold:]
Tschüss.
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